三峡晚报讯 记者房晓芸 实习生梁宵 在城区一些稍具规模的中档小区甚至高档小区里，不少设计精美的私人花园和阁楼悄然出现。眼见小区公用的天台、通道、绿地被私占，业主敢怒不敢言；苦于没有执法权，物业也无法有效制止。即便是被执法部门下令整改，隔段时间后，“秘密花园”们又如雨后春笋般冒了出来。部分顶楼住户称，当初买房时开发商曾许诺买顶层送天台。这种约定合法吗？其他业主如何维权？执法部门在执法时又有哪些难处？记者连日来进行了调查。  宜昌律师郑磊如何看欧洲城楼顶盖的别墅？
绿化带成了小院
“好好的绿化带，怎么能移除建私人后花园呢，这有点说不过去。”8日，记者接到西陵区龙腾佳苑小区居民张先生投诉。记者赶到小区发现，张先生所说的情况属实。小区14号楼3单元1楼处，原本的绿化带变成了水泥砖瓦砌成的私人小院。院子里设有一套石桌椅，一旁还种着小树苗，小院并未完全封死。
物业人员介绍，14号楼地势较低，加上开发商建房时没有设计排水沟，一到下雨房屋前后就会积水。此前，1楼住户汪先生向物业递交承诺书，表示自愿投资为14号楼3单元建排水沟，并将地面铺设人行道板砖，改造花坛，改善这一带的环境。“当时我们同意汪先生建排水沟，但其它项目并未批准施工。”
上周，当排水沟建起后，原本的绿化带被移除了，私家小院也“拔地而起”，引起楼上其他住户不满，到物业公司投诉的居民“络绎不绝”。“都是邻居，也不好当面直说。虽然这小院没有封死，可又有谁会进来呢，说是公用，可还不是私人占有的。”张先生说：“虽然排水沟是修好了，我们也很感激，可利用公用的土地建这建那的，实在说不过去。”
对此，户主汪先生一家解释，修这个院子铺上板砖也是为了改善屋内潮湿、地基下沉的现状。“我们家房子里有好多处裂缝，和这里地势低、没有排水系统有很大的关系。铺设板砖也有吸水的作用。”
西陵城管大队对此下达整改通知书，勒令1楼住户在3天之内自行整改，恢复原貌。
天台上冒出阁楼
记者在环城北路、沿江大道、二马路、发展大道等多条路段探访后发现，私占公共用地建阁楼、花园的现象并不少见，有建玻璃房的、有建小花园的、也有搭阳光棚的。
“12号楼顶的违建刚修才个把月时间。”在世纪欧洲城，顺着保安人员所指，只见楼顶天台不仅搭建有精致的小阁楼，还种着花草，看上去很漂亮。“舒服了自己，却是以牺牲其他业主的利益为代价。”保安人员直摇头：“楼顶也被私人安装铁门，连我们都进不去。”
“基本每个单元楼天台都搭建了私人阁楼。要数小区资历最老、建得最牛的，那就不得不说9号楼3单元了，天台上的违建已经不是普通的阁楼了，简直就是别墅。”一位居民感慨：“听说花费了百来万，每年这家住户还会对‘违建’进行维护，真是煞费苦心。”由于安装了铁门无法进入，记者爬到9号楼3单元对面的高层，才见到了“别墅”的“正脸”：欧式的设计、复古的护栏、精致的装修……一股豪华的“宫廷气息”扑面而来。
记者联系上“别墅”主人，9号楼3单元的户主刘先生。他告诉记者，自己是2004年左右购房的，买房时开发商就承诺“买一楼送花园、三楼送平台、顶楼送天台”，虽然天台有一部分是属于公用的面积，但按开发商的承诺，另一部分确实属于自己私有。在自己的地盘上种种花草，搭建阁楼，并没有什么不妥。如果有楼下住户想上天台乘凉自己也是欢迎的，但因为天台有直通家里的楼梯，考虑到自己家的安全，希望楼下住户写“安全承诺书”之后再上天台。
欧洲城业委会成员周先生说，自己在这里住了10多年，这个曾经最好的小区违建越来越严重，很可惜。作为业委会的一员，自己也只能劝说，只可惜这股“歪风”没有遏制住。“我个人认为开发商这种承诺是无效的，天台属于消防通道的一部分，怎么能送给私人呢？在天台上建房屋，不仅会影响房屋承重，也会影响整个小区的美观。”
物业公司称，由于小区没有货梯，在楼顶搭建房屋所需的材料经常被堆在楼道上，严重影响其他业主的生活。苦于没有执法权，物业对于住户搭建阁楼的行为也只能进行劝说。
“开发商送天台”无效
“买顶楼送天台”，对于这样的承诺，像周先生一样，不少市民表示质疑。
晚报市民律师、湖北君任律师事务所的律师郑磊认为，开发商承诺给顶层住户送天台并没有法律保障。按照相关的法律规定，天台属于小区业主共有；此外，小区天台属于消防通道的一部分。开发商无权将属于业主共有的部分进行买卖或赠送；“送天台”会阻碍消防通道，违反了有关法律规定，违法的协议是无效的。
郑磊还提醒业主，小区高层业主在没有经过规划部门审批的情况下，在顶层加建、改建、扩建会改变房屋的整体结构，属违法建筑，也会对其余业主的安全造成隐患；从另外一点来看，独占公共地盘，无疑是侵犯其他业主的权利，其他业主可向城管部门举报，由相关执法机构制止或拆除，或者联名将私占住户告上法庭，通过法律途径维权。
每周执法集中拆违 西陵区城管部门执法人员告诉记者，按照西陵区出台的文件，2013年10月6日以前的楼顶违建属“历史遗留问题”，考虑到很多房屋都已年久失修，会进行统一的拆除，并为天台做防水涂料；在此期限以后的楼顶违建，采取“一经发现，按程序拆除”的办法。
相比于街边的违章建筑，修建在居民楼顶层的违建较为隐蔽，执法难度也更高。一些高层小区顶楼的违建，如果只是在街边巡逻往往很难发现。今年5月，近20名执法人员曾对汇才佳苑小区楼顶私建的“茶水屋”进行强制性拆除，让小区天台恢复了原貌。
“像这种位于楼顶且已经建好的违建，拆除起来要考虑到很多因素，比如会不会砸到楼下的过路人、会不会损坏业主的私有财产等。”执法人员介绍：“如果违建刚起步，我们会劝说，一般来讲业主还是非常配合的。我们每周都会集中进行一次违建拆除工作，有时候一天就可以拆除3到4处。”
“如果是开发商承诺天台送给住户，住户在此基础上搭建房屋，算违建吗？”记者问道。“这肯定是不对的，且不谈开发商的承诺有没有法律效力，居民搭建房屋，必须要得到规划部门的审批，办理建筑工程规划许可证才行。”执法人员回答。 城管部门相关工作人员提醒，无论是业主、群众、物业公司或者社区，一旦发现小区有违建的情况，可立即拨打12345城管热线举报，将违建“扼杀”在摇篮之中。只要接到相关举报，执法人员就会迅速采取行动。来自三峡晚报http://news.sxxw.net/html/20157/9/392844.shtml |
