 2010年10月，某商业综合体的经营管理公司A公司将商场中的一处商铺出租给刘某从事餐饮店经营，双方就租金、物业管理费、权利义务等签署租期为8年的租赁协议一份。合同约定：刘某应于每月20日前向A公司支付下个月租金、物业管理费等费用，刘某逾期支付任何应付款超过15天的，A公司有权单方解除租赁协议。后因刘某逾期付款，在A公司多次发函催款刘某仍未按期支付的情况下，A公司于2012年12月底向刘某发出了解除租赁协议通知书，后因刘某一直未将商铺归还给A公司，A公司于2013年4月在多次催告腾房无效后，对场地进行了停水停电，但刘某仍是拒绝将场地予以归还。出于无奈，A公司于2013年6月向法院提供诉讼，要求刘某进行腾房迁让，并请求刘某支付违约金、水电费、免租期租金、腾房费、解除函发出后的房屋占用使用费及滞纳金等费用。诉讼中刘某提起反诉，提出房屋存在漏水，管理公司为非法解约，要求法院判令管理公司向自己赔偿装修剩余价值损失、餐饮加盟费、食品损失费、员工工资、经营损失等共计人民币432万元。 二、法院判决:房屋漏水可否构成延迟交租的抗辩。 根据《合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求”，根据法律规定，在租赁期间内，出租人A公司有义务对租赁房屋的质量瑕疵即漏水问题进行维修，出租人未能在合理期限履行维修义务的，承租人可以行使拒交租金等抗辩权。本案中，刘某如何行使该抗辩权，必须满足以下条件：即刘某在每次拒交租金（或迟延交付租金）前房屋都存在漏水问题且A公司未进行维修。只有满足上述条件时，刘某拒交租金或迟延支付租金才有法律依据。但是本案从现有证据来看，刘某以房屋漏水作为其迟延交付租金的抗辩存在以下困难：一是刘某未能举证他每次迟延交付租金是因为房屋存在漏水问题且要求A公司予以修缮，而A公司未履行维修义务；二是刘某虽然未按照合同约定时间交付租金，但每月仍然交付租金的主观意志来看，并没有拒交租金的打算，也没有向A公司提出因未履行维修义务而拒交租金的实际行为；三是刘某未能证明房屋漏水时间及严重程度，亦无证据证明其已通知A公司要求履行维修义务，且刘某的商铺未有任何停业现象，房屋漏水影响经营的理由不充分。因此刘某该抗辩意见不能成立。 三、律师怎么看？房屋漏水的抗辩如何正当行使 《合同法》第六十六条规定：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，我们认为“部分履行部分抗辩，部分不安部分抗辩”才是本案中刘某抗辩权的正确行使方式。刘某在本案中主张抗辩应做到如下几点，才是正确的抗辩方式，否则将难以得到法院的支持：第一，房屋漏水发生后，刘某确实向A公司主张过抗辩权，否则如果当初事实上并没有行使过抗辩权，后续仅在诉讼中以抗辩权来抗辩租金的支付，这种抗辩只能理解为是一种诉讼策略，但由于诉讼中提出抗辩权的主张与当时的客观实际情况不符，法院从遵从事实的角度考量，也不会认可事后提出的抗辩理由；第二，房屋漏水发生后，刘某应履行通知A公司的义务，且在刘某迟延付款的过程中，房屋漏水的状态均是持续存在；第三，拒交金额应合理，具体可计算为代为维修费用和因维修导致不能营业或营业受影响的预期损失之和，超过此范围拒交的金额显然不合理。 3、租赁协议解除后，A公司可否采取断水断电方式请求刘某腾房 本案中，法院对A公司采取断水断电方式请求刘某腾房的方式给予肯定。我们认为，租赁协议解除后，A公司与刘某之间仅存在房屋非法占用与占用使用费的关系，A公司并不存在租赁协议中的其他义务，包括为租赁场地提供水电的义务，刘某支付的房屋占用使用费也仅仅是对A公司因房屋被占用而导致的租金损失的补偿，并不是双方之间存在使用关系，因此，这种合同合法解除后，出租人停止对房屋水电的供应，不存在对任何合同或法律的义务和禁止性规定的违背，出租人当然也无需向承租人承担任何赔偿责任。当然，A公司在断水断电前应当给予刘某通知，以便其有必要的准备时间。 |
