江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效
2010年10月09日 来源： 大江网
这是一起因买卖“小产权房”而发生法律纠纷的典型案例。9月27日，南昌市中院公布一起农房买卖纠纷案。法院确认农房买卖合同无效，但判决卖主赔偿买主60余万元经济损失。昨日，南昌市西湖区法院负责人称，这是江西省法院系统审结的首例农房买卖纠纷案。
出售农房合同判无效
据了解，引发争议的这栋房子位于西湖区桃花镇群力新村27号，所有人是陈某夫妇，面积达253平方米，是一栋农房。1995年3月，陈某夫妻以该房作抵押，在洪都典当行借款。1999年11月，由于无力归还典当行的借款，在南昌市公证处的公证下，这栋房子的所有权被燕女士竞拍获得，价格为9万元。
由于是农村住宅，而燕女士又非村民，所以一直无法办理房产证和土地使用权过户手续。燕女士购买房屋后进行了简单装修，主要用于自住和出租。
2007年11月，陈某夫妇向西湖区法院提起诉讼，请求收回房屋，并表示愿意承担协议中的违约责任。2008年11月，西湖区法院认为农房买卖违反法律禁止性规定，判决双方合同无效，陈某夫妇返还燕女士购房款及维修费9万元，后者将房屋返还。
买主追究卖主责任
2008年底，燕女士依据法院认定导致合同无效、陈某夫妇负有主要责任为由，向法院起诉，理由是陈某夫妇对房屋买卖协议单方面终止，要求赔偿经济损失80万元。
西湖区法院和南昌市中院审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起，该合同对当事人就不具有法律约束力，并且“导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任”。
虽然陈某夫妇是在无力偿还借款的情况下出卖房屋，但其应当知道农房不能出卖。此外，陈某夫妇在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。燕女士在购房前未严格验证对方房屋产权，盲目购买亦负有次要责任。
卖主须赔偿“升值”损失
法院认为，由于此案时间跨度较长，根据当地市场行情，存在升值价值，应按安置房折价处理。
根据行情，目前当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元，就按每平方米3500元计算，本案中的房屋为混砖结构，故升值部分约78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按照比例进行赔偿或分割，燕女士获赔62万余元。日前，南昌市中院依照相关法律规定，判决陈某夫妇赔偿燕女士经济损失62万元，此判决为终审判决。
审理此案的法官表示，江西省没有一个宅基地房或小产权房项目补办到“两证”的，没有一户农民宅基地房出让办到合法手续，也同样没有一家集体土地建商品房办到土地证和产权证。
按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，市场上的“小产权房”都没有经过用地审批，未经过土地市场，国土部门从来没有承认其合法性。
（大江网/江南都市报 吴云 付少华 罗素静）
农村房屋买卖合同认定无效后的损失赔偿
王 勇 魏 雪 2010年9月29日 人民法院报 星期三
2002年6月，原、被告签订房屋买卖协议，双方约定将原告名下的房屋出售给被告，房屋价款为22.6万元。被告付清了房款后，原告将讼争的房屋及土地证交付给被告，但该房一直未能办理产权变更手续，讼争的房屋土地性质属于集体土地。后该房屋将被拆迁，原告要求确认该房屋买卖合同无效，并要求双方各自返还房屋和购房款。
一审法院判决：原、被告双方的房屋买卖行为违反了我国土地管理法律、法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖协议无效；被告在判决生效后30日内将讼争房屋返还给原告，同时由原告返还购房款22.6万元给被告。
被告认为，合同已经履行多年，原告已经使用当初被告给付的购房款在城市购买了另一套房屋，直接判决双方返还后，自己按当初购房所付的房款购买房屋已经贬值很多，双方当时基于自愿达成协议后，原告因出现巨大的拆迁利益而反悔协议，显然违反诚实信用、公平的原则，故请求二审予以改判。
二审法院审理此案后，考虑到当事人对确认房屋买卖协议无效后各自返还所带来的损失存在争议，召集当事人根据合同无效的处理原则进行调解，明确对原合同标的的相互返还，并对原告的损失按过错比例由出卖人进行了赔偿。本案调解后取得了良好的效果。
近年来，在城市迅猛扩展、拆迁带来巨大经济利益的现实背景下，不少农民在售房多年后，罔顾道德和舆论，提起追讨小产权房的诉讼，本案就是一个典型。但是，小产权房买卖合同仅仅被认定无效并不能彻底解决双方之间的纠纷，围绕着损失赔偿的争议仍然存在，实务界对此也并不能统一观点。
笔者认为，出卖人主张买卖无效的行为与中国人的传统道德相悖，如果出卖人均能通过主张买卖无效而获得巨大利益，容易引发人们的道德危机，为和谐社会所不容。因此，从不诚信者不得益的原则出发，应当对村民起诉确认小产权房买卖合同无效的真正目的加以甄别，并根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。
其中最主要的是房屋下所附宅基地区位价值损失的认定。在本案的处理中，笔者提出的观点是：根据房屋交付到主张买卖无效的时间长短，在买受人和出卖人之间进行分配。因为时间越长，越应当维护交易的安全和稳定，买受人所占的利益比例应当越大；但即便时间较短，买受人也应分得宅基地区位价值的相当部分。并且，因此所确定的出卖人赔偿给买受人的损失，应当足以起到法律应有的指引作用和教育作用，才能够抑制小产权房的流转，才能使农民在巨大的利益差别面前不至于以同样而简单的理由（城镇居民不得到农村购买农民的房屋）肆意主张返还，从而引导出卖房屋的农民谨慎提起诉讼，同时也能够尽量挽回购房人的损失。由此，通过法制的强制力介入道德的规范和重建，来解决因社会发展对社会伦理所带来一系列困惑和危机。
（作者单位：江苏省扬州市中级人民法院）
http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2010-09/29/content_16326.htm
农房买卖虽无效 卖主反悔要赔偿
本报讯 备受关注的江西省首例农房买卖纠纷一案，经过南昌市西湖区人民法院、南昌市中级人民法院一、二审，已获判决，法院依法确认当事人之间的农房买卖无效，但判决卖主赔偿买主62万余元的经济损失。
李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。2008年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。
一、二审法院经审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比例进行赔偿或分割。因此，对本案中的房屋升值部分应按8∶2的比例进行分割，即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。
（吴 云 虞福员）
房价上涨卖家撤单 维护诚信法院判驳
本报讯 （记者 孟焕良 通讯员 郁菊红）拆迁安置房在没有拿到三证前进行交易，买卖双方短期内无法办理过户，双方往往会先签合同、办理款项，日后再过户。随着房价上涨卖家反悔，要求撤销合同。日前，浙江省海盐县人民法院驳回了卖家的诉讼请求。
2008年2月1日，侯先生作为户主获得三套安置房。次年5月21日，侯先生与贺女士签订房屋买卖合同一份（侯先生的妻子及儿子也参与了房屋买卖事宜的联系），合同约定：侯先生自愿将其拆迁安置房屋卖给贺女士，双方商定成交价格为48.9万元。贺女士于当日及次日分别支付被告侯先生定金2000元（由其儿子代收）及5.6万元。
同年9月12日，侯先生夫妇及其他家庭成员间就拆迁安置房分配经公证达成协议，协议明确涉案房屋的所有权归侯先生夫妇共同所有。
今年3月19日，侯先生的妻子向海盐法院起诉要求撤销上述房屋买卖合同，认为自己是房屋的共有产权人，未经其同意任何人不得随意处分。其丈夫侯先生签订该房买卖合同，未征得其同意。
法院经审理后认为，侯先生家有关安置房的分配协议签订在房屋买卖合同之后，但侯先生的妻子仍属涉案安置房的共有权人之一。侯先生作为被拆迁的农民私房的户主，其从事的法律行为对外具有代表性，除非共有权人曾明确表示不同意，一般应推定一致同意户主从事的法律行为。并且，涉案房屋的销售价格远远高于安置房的价款，并未损害其他共有权人的利益。侯先生和贺女士签订的房屋买卖合同系双方在平等、自愿的基础上签订，该合同合法有效。
■法官提醒■
部分拆迁安置房是可以交易的，但在交易中存在较大风险。由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后卖家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍，办理过户手续时间也没有保障。因此，在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式、迟延交房、产权证如何办理过户等都作出明确的约定。
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