 宜昌房产律师郑磊团队：房屋买卖合同中，经常碰到买卖双方在《房屋买卖合同》签订后，售房者因为房价上涨而不想履行合同，故意违约，在这种情况下，买房者应该怎么维护自己的合法权益呢？可以向售房者要求赔偿哪些损失呢？ 总的来说，违约的售房者（房东、业主）应赔偿的数额应相当于因违约给守约方所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，具体说来，可以包括以下三个内容： 1、双倍返还购房定金。不论按照双方的合同约定还是依照定金罚则，违约的一方都应该赔偿双倍定金。 2、房价上涨所导致的预期利益的损失。这里指的是上涨后的房价与签订房屋买卖合同时房价的差价，可以通过一房二卖成交价的差价或者评估价的差价来确定此部分损失。 3、赔偿律师费、诉讼费。如果房屋买卖合同约定了违约方需要向守约方赔偿律师费，诉讼费等等，那么守约方可以向违约方主张律师费等实际损失。 4、守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。 下面来看这样一则判决（2016）苏0506民初1939号民事判决书： 本院经审理认定事实如下：2015年12月7日，被告王元（甲方）与原告曹克兵（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将苏州市吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋出售给乙方，成交总价3030000元。房屋基本情况：建筑面积209.13平方米，含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，以物品清单为准。乙方应于2015年12月7日、8日分别支付原告定金20000元、30000元，共计50000元定金。甲方应于2016年3月10日注销他项权证。双方约定部分房款以贷款方式付款，银行贷款下放后三个工作日内办理过户手续。如果未按约按期履行合同，守约方有权要求违约方支付按照每日合同总价万分之二支付违约金，并要求继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同十日内，违约方仍未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应按总房款10%承担违约责任。合同履行中发生争议的，可向房屋所在地法院起诉，诉讼费、律师费由违约方承担。另外，合同手写部分约定，此房价含买断汽车库一个、生活广场地下停车位一个；如甲方违约需赔偿双倍定金给乙方，乙方违约者定金不退还。合同签订后，原告分别于2015年12月7日、8日支付被告定金20000元、30000元，共计50000元。吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋及对应的*幢*号车库登记所有权人均为王元。 2016年3月5日，王元明确表示该房屋不再卖给曹克兵，原因是房屋价格上涨。王元要涨价，拒绝履行合同。 审理中，经原告申请，本院委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称中洲评估公司）对涉案的吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋、11号车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。中洲评估公司于2016年9月15日出具房地产评司法鉴定估价报告，吴中区阳光水榭花园*幢*室评估总价3581100元、11号车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元，上述共计3780600元。中洲评估公司于2016年9月26日出具资产估价报告，吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。原告为此预付鉴定费27102元。 另查，2016年3月16日，原告与江苏百年东吴律师事务所签订《聘请律师合同》，该律所指派陈蒙蒙律师作为原告在本案诉讼代理人。双方约定律师费71200元、差旅费1000元。该合同自签订之日生效，至案件一审、二审、执行终结。同日，原告支付该律所71200元。该律所开具金额71200元的发票。 上述事实由原告提供的《房屋买卖合同》、房产证、土地证、定金收据、网银电子回单、过户通知书及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、情况说明、聘请律师合同、律师费发票、证人证言，鉴定报告及鉴定费发票，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。 法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，被告王元通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除，被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为3923382元。被告虽提出异议，但鉴定机构作出了明确解释，且鉴定程序合法，鉴定机构及人员具有相应资质，故本院对鉴定报告予以采信。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，本院确定原告损害赔偿金额为893382元（3923382元-3030000元）。关于原告主张的律师费损失问题，根据合同约定，律师费应由违约方承担，且经核算，原告支付的律师费71200元未超出江苏省律师服务收费标准，故原告该项诉请本院予以支持。   |
