 一、唯一住房强制执行的法律规定。根据执行相关规定，可以分如下三种情况： 1、抵押房产可以执行。 根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”因此，已经设立抵押权的房屋，即便是被执行人只有一处住房，法院仍然可以强制执行。 2、被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，不宜拍卖、变卖或抵债。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1 日起施行）。该规定第六条：对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。第七条：对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和生活必需品后，可予以执行。上述两条规定表达了两层意思，一是对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。 3、申请执行人可以提存五至八年租金后执行该房屋。 2015年5月5日最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其中第二十条明确规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。 二、唯一住房强制执行案例： 今后，“唯一住房”不再是“老赖”逃避执行的理由。近日，家住重庆大足区玉龙镇的被执行人徐X、陈X夫妇名下唯一住房被执行并拍卖。这是今年5月最高法出台新的司法解释后，重庆首例“唯一住房”执行异议案。 拖欠债务 两审判决：必须还钱 徐X、陈X夫妇找朋友肖涵借钱，一直拖欠不还，被对方告上重庆云阳县法院。案子前后横跨5年多，折腾过一审二审、执行裁定、执行异议和复议。 2010年4月，云阳县法院判决徐、陈二人偿还肖X借款47.45万元，二人不服上诉，二审结果为驳回上诉，维持原判。案件生效后，肖X申请云阳法院强制执行 在一审中，法院查到夫妇俩在大足区玉龙镇有房屋可供执行，立即对该房屋进行诉讼保全，防止当事人转移财产。随后，云阳法院依法委托大足法院执行。 执行中，法院委托评估机构对他们名下的云湖山水小区住房一套(建筑面积133.31平方米)进行评估，评估价为48.58万元。 在公开拍卖中，经过三次拍卖，最终竞买人张璠以第三次保留底价31万余元购买，并到产权部门办理了产权过户手续。 房子已拍卖过户 他俩还赖着不搬走 房子已完成司法拍卖，新卖家已过户，照理说该翻篇了，可新买主一直无法重新装修，更无法入住，因为徐X夫妇拒绝搬出房子，对张X说：“别忙，这事还那么简单。房子是我们唯一住房，国家有法规，不可能拍卖的。” 同时，他们对大足法院的执行行为提出异议，理由是房屋是被执行人的唯一住房，最高法院规定：不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，要求撤销拍卖行为。 按照以前的规定，确实没法对唯一住房执行。徐X夫妇认为，这招立即能把法院“将一军”，向重庆一中法院申请复议，请求撤销大足法院的执行裁定。 以前不能执行,现在不一定了 今年5月19日，案件举行听证，申请执行人肖X书面表示，同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费。 按今年5月最高法《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》司法解释，金钱债权执行中，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，唯一房屋同样可被执行。所以，正好属于司法解释中的第3中情况，一中法院对夫妇俩以“唯一住房”为由提出执行异议及复议予以驳回。 扣除租金，怎么来理解?XX区法院分管执行的副院长杨X介绍，对于5-8年的租金，到底取多少年，法院根据每个案件具体情况来定。 每月租金定多少，以什么标准?杨X说，按照司法解释“按当地租赁平均水平”，执行法官走访了大足区数家中介及小区，以同一地段普遍的市场价格来定，这起案子确定一年租金1万元，给执行人8年租金8万元 当然，这必须征得申请人同意，从变价款中扣除。因此，债权人肖X理论上能拿的31万，实际上扣除8万后，能拿到23万元。 没兑现的差额，还将通过其他形式财产执行，目前执行暂时告一段落，以后随时发现随时执行。 9日，一中法院人士介绍，这是今年5月5日出台司法解释后，重庆的首例“唯一住房”执行异议案。 三、唯一住房是否可以强制执行的总结 根据最高法相关规定，如果执行标的是被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。但并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围(比如别墅、大平层等)，法院同样可执行。 如果执行标的是被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。但并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围(比如别墅、大平层等)，法院同样可执行。如果对一套房屋不能采取司法强制措施，那么就会出现恶意逃债者居住超过生活必需的房产，比如，住一套别墅，一套非常宽大的房屋，而法律对其无可奈何的局面，这对享有合法债权的申请人极其不公平，也不利于维护法制秩序。特别是在基层法院，许多执行案件是交通肇事、伤害、赡养费、劳动报酬案等，有不少申请执行人无钱看病，难以维持基本生活，同样面临生存权问题，而且是债权和生存权的竞合。因此不论是站在维护市场法制秩序的角度，还是保护债权人合法权益的角度，对于超过生存必需限度的被执行人的一套房屋进行强制执行都是必要的。 “一套房产不能执行”的认识是对最高法院司法解释的误读，对一套房产采取强制执行措施是必要的也是可行的，在具体实务中既要注意保护被执行人及其所抚养家属的生存权，又要最大限度地实现债权人的债权，必须在保护申请执行人的利益和被执行人的利益之间保持合理的平衡，注重执行实效。因此，在人民法院执行案件的过程中，对于被执行人的唯一住房能否进行拍卖、变卖予以执行，不能一概而论，应当根据具体案件具体分析，而后进行处理。 |
