 零佣金、价格低、不限购、可贷款，这些关键词让司法拍卖受到了市民的青睐，也促进了债权人合法权益的迅速兑现。但近来，一些网民反映，不少拍卖的房屋，都有惊人的长期租赁（十几至二十年），且租金已经一次性支付，面对这样的拍卖房产自己是望而生畏。执行异议人依据“买卖不破租赁”规则启动程序要求保护租赁关系，可能被恶意被执行人利用法律漏洞与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为担保等性质的合同以损害其他债权人、房屋竞买人利益。这也给法院执行工作带来了不小的压力，“我们一直在考虑如何给法官安上火眼金睛，来识破形形色色的虚假租赁。”姑苏法院执行局曹黎丰局长表示。 2014年10月，姑苏法院对某小贷公司与林某某等三人民间借贷纠纷作出民事判决，判决林某某等三人归还贷款220万元及相应利息，如不能按期履行上述债务，某小贷公司有权以拍卖、变卖抵押物（三人位于枫桥路的房屋）所得的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，某小贷公司申请执行，请求之一为拍卖、变卖上述房屋。姑苏法院于执行期间在涉案房屋张贴拍卖公告，限期被执行人或居住人腾清房屋。2015年6月，宋某向姑苏法院申请对房屋带租约（租期20年）拍卖，某小贷公司提出异议。被告林某某在2015年10月28日所作笔录中表示，租赁合同系在小贷公司贷款未发放之前由宋某提出签订的，其与宋某之间并不存在真实的租赁关系，租赁合同所约定的50万元租金实为借款，双方在2013年11月1日至2014年1月期间共发生4笔借款，均出具了借条，其向某小贷公司借款过程中得到了宋某的帮助，签订租赁合同的目的是宋某为了保障其债权以及保证房子在被拍卖时可以阻止交付。姑苏法院于2016年5月作出执行裁定书，裁定除去该房屋上的租赁关系，并裁令宋某将房屋腾空。宋某不服该裁定，向姑苏法院提出案外人执行异议，要求停止上述裁定的执行。姑苏法院经听证后，于2016年8月裁定驳回宋某的异议请求。宋某于是提起案外人异议之诉，请求判令对房屋带租约拍卖。 法院经审理认为，宋某是否能在长达20年的租赁期内继续占用该房屋，应从租赁合同订立的背景、时间、目的、履行现状等因素进行真实性、合法性审查。首先，从合同签订的背景和时间点来看。宋某与被告林某某系朋友关系，双方之间此前就存在借款往来，宋某应当知悉被告林某某的财务状况和居住情况，其在庭审中也认可在签约当时被告林某某有大额的资金缺口。双方签订合同的落款时间与被告林某某获得某小贷公司借款的时间间隔并不长，房屋当时的市场价格应当高于抵押权价值（220万元），被告林某某在进行抵押借款之前，为获取占房屋价值较小比例的50万元租金，而将家庭实际居住使用的住房交由他人占用长达20年，融资成本过高，且影响了房屋的价值发挥，可能性不大，相反，其所称合同签订出于对宋某债权的保障并在今后阻止房屋交付的签约目的，更符合客观事实。其次，从合同确定的租金水平和付款方式来看。本案合同约定租金总额50万元，折算后月租金仅为2083.33元，远低于当时租赁市场的行情，且未考虑租赁市场的价格上涨变化因素，被告林某某所称金额根据双方借款金额确定较为可信。宋某所主张的实际支付租金的金额和合同约定并不相符且不能说明原因，同时从合同对付款方式的约定和实际付款的时间来看，部分款项在合同签署及房屋交付前即已付清，部分款项支付的时间发生在被告林某某获得某小贷公司的借款之后，可见被告林某某通过签订租赁合同来获取资金的必要性不足。再次，从房屋的实际使用状况来看。房屋系成套住宅房屋，居住使用应系其主要功能。宋某拥有其他住宅，其虽提供了2014年的物业费收据以证明其对房屋的占用，但并未在租赁期内将房屋作为自己或他人的居所进行使用，也未提供其他对房屋进行合理合法使用的证据，不符合租赁合同关系的一般特征。综上，本案宋某与被告林某某等所签订的租赁合同不符合房产租赁市场的一般交易习惯，客观上可能给抵押权人实现抵押权造成障碍，结合被告林某某的陈述，可以认定合同双方当事人存在通过签订《房屋租赁合同》规避法院执行的主观故意，该租赁合同关系并不真实，不产生阻止向拍卖受让人交付的法律效力。宋某应停止房屋，对其请求对房屋带租约拍卖的诉讼请求，法院不予支持，驳回宋某的全部诉讼请求。 据分析，如果案外人据以提出异议的“租赁关系”具有以下多个特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。对“租赁关系”的真实性就要打一个问号了。 该案承办法官表示，“买卖不破租赁”确实是法律规定，主要是为了保护处于弱势地位的承租人权益。可是，现在这些制度确被一些人拿来规避、对抗执行。被执行财产上如存在长期租赁关系，必然对财产能否处置变现及变现金额产生影响。因此在案件审理中需要格外慎重，通过对双方签订租赁合同的背景、经过及合同内容所反映的租金水平、付款方式等方面进行审查，并结合租赁合同的基本特征及市场一般交易习惯进行判断，认定合同双方是否存在规避法院执行的主观故意，租赁合同关系是否真实，从而确保被执行财产的有效变现，保障申请执行人的合法权益。一般来说，租赁合同必须在抵押、查封前签订，且承租人应当依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点应当是在案涉房屋抵押、查封前，而且应当至今占有。比如：在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；迄今一直在缴纳水电、物业费的…… “对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，姑苏法院已开展“法徽正悬”专项行动，一经查实，将依法予以制裁。”曹黎丰说。 来源：http://jszx.court.gov.cn/1150/ExecuteNewsletter/48987.jhtml |
